Прибалтийская недвижимость на грани

Из Эстонии бегут инвесторы, в Литве рынок замер, в Латвии по-прежнему берут кредиты

В канун Нового года балтийский рынок недвижимости всколыхнули сразу два тревожных сообщения. В Эстонии зафиксирован случай реального банкротства застройщика. А строительная компания, работающая в том числе и в Латвии, из-за финансовых трудностей была вынуждена начать сокращение штатов.

Эстония: бегство от банкротства

Можно предположить, что история о погоревшем на недвижимости эстонце заинтересовала журналистов не только своей предупредительной наглядностью, но и просто сюжетной линией. Как удалось выяснить газете Eesti Paevaleht, некий бизнесмен по имени Мартин в 2005 году решил сменить род деятельности и вместо привычного для себя бизнеса управления ночными клубами заняться суперприбыльной на тот момент недвижимостью. Одолжив в банках и у знакомых 35 млн EEK ($3,15 млн), он приобрел для жилой застройки 32 земельных участка, но дальше фундаментов первых домов дело не пошло.

Через полтора года Мартин оказался загнанным в угол — с уже взятых кредитов надо было платить проценты, а денег на это не было. Искать спасения коммерсант решил в Южной Америке, куда он поспешно эмигрировал, не взяв с собой даже жену.

Эстонские эксперты прокомментировали случившееся с характерным хладнокровием: Рубикон перейден! По мнению специалиста по недвижимости и инвестированию Кристьяна Лепика, если посмотреть на то, какие риски возникли в сфере недвижимости, то рост банкротств частных лиц и предприятий в дальнейшем неизбежен. «Люди проснулись слишком поздно», — считает эксперт. По словам Лепика, в дальнейшем станет только хуже, поскольку смягчение чрезмерных рисков и погашение «плохих» кредитов в секторе недвижимости займет еще много времени. «За пару кварталов такие проблемы не решаются», — констатирует Лепик.

Согласно данным Земельного департамента, объем сделок на рынке недвижимости Эстонии в прошлом году снизился на 9,5 млрд EEK ($855 млн), или на 13%, по сравнению с 2006 г. Упадок активности, естественно, отразился на финансовых показателях и деятельности застройщиков и девелоперов. Так, под Новый год эстонская строительная компания Q Vara для уменьшения постоянных расходов сократила в общей сложности 12 работников в Эстонии и Латвии. Тем самым фирма сумела сократить годовую статью расходов на 12 млн EEK ($1,08 млн). Но и этого оказалось недостаточно. Как сообщил порталу aripaev.ee председатель правления Q Vara Ало Лиллепэа, предприятие хочет также продать свои участки в Пярну и Софии, поскольку для осуществления планов развития не хватает еще 100–150 млн. EEK ($9–$13,5 млн).

Литва: на все воля банков

Литовский рынок также не строит иллюзий по поводу наступившего года. Торговля недвижимостью замерла, и эксперты не спешат составлять новые прогнозы. Одни называют нынешнюю ситуацию началом стабилизации, другие, наоборот, ожидают продолжения падения цен и, как следствие, дальнейшего застоя. По мнению экспертов, опрошенных деловым изданием Verslo žinios, на рынке коммерческой недвижимости затишья не будет — здесь будет еще больше новых проектов, заполняющих, а иногда и переполняющих еще свободные ниши. А вот развитие рынка жилья в основном будет зависеть от политики банков. «Если они ужесточат условия — будут требовать более крупный начальный взнос или большую денежную сумму, остающуюся на проживание после выплаты взноса по кредиту, будут укорачивать сроки или повышать процентную маржу, — каждый из этих факторов может существенно сбить спрос», — считает представитель литовского подразделения Ober Haus Саулюс Вагонис.

Однако дать прогноз, какую тактику поведения в наступившем году изберут сами банки, сегодня, кажется, не берется никто, включая самих представителей банковского сектора. С одной стороны, всем памятен прошлогодний ипотечный кризис в США, на котором мировые банки, даже по примерным оценкам, потеряли свыше $70 млрд. Не исключено, что в итоге сумма убытков возрастет до отметки $300–$400 млрд в силу того, что нехватка кредитов привела к резкому снижению объемов ссуд, которые банки предоставляют друг другу. Но с другой стороны, понятно, что кредитование для банков — это главный источник прибыли, и просто так отказываться от него никто не собирается. Подтверждением этой истины стало еще одно новостное сообщение из Эстонии о возможности появления там отдельного ипотечного банка. Даже несмотря на такие неблагоприятные факторы, как ужесточение монетарной политики во всех странах Балтии, постоянное повышение кредитных ставок Европейского центробанка и угрозы массовых банкротств, эстонский Hansapank сейчас обдумывает перспективу создания отдельного дочернего банка, который добывал бы деньги на международных рынках долговых расписок, а также предоставлял жилищные кредиты. «Это увеличивает возможности финансирования с меньшими рисками», — оптимистично пояснил Прийт Пылдоя, директор Hansapank Eesti Ekspress.

Латвия: главное, без резких движений!

В Латвии, несмотря на различные уловки правительства остановить кредитное буйство, ипотека по-прежнему пользуется спросом. Согласно последним данным Ассоциации коммерческих банков Латвии, в период с января по ноябрь 2007 года объем ипотечных займов, выданных латвийскими банками, увеличился на 42,8% и составил 4,65 млрд Ls. ($9,76 млрд). На свое будущее местные кредитодатели также взирают без особой тревоги. По мнению Андриса Лариньша, эксперта по финансовым продуктам Nordea Markets, в 2008 году особых изменений по латовым процентным ставкам не будет. «Ситуация может измениться, только если Банк Латвии решит изменить свою монетарную политику», — отмечает эксперт.

Известно, что премьер Ивар Годманис уже проводил консультации с главой центробанка Илмаром Римшевичем. Но содержание беседы, а также то, будут ли в новой антиинфляционной программе предусмотрены какие-то новые меры в отношении сектора недвижимости, не уточняется. Опрошенные Телеграфом эксперты надеются, что государство все-таки позволит рынку самостоятельно найти необходимый баланс. «Я всегда выступаю за то, чтобы государство как можно меньше вмешивалось в устройство рынка. Каждый человек должен сам думать о своих рисках», — указал в разговоре с Телеграфом председатель Совета компании по недвижимости Arco Real Estate Виктор Савин. Партнер компании Coral Group Милана Скумбиня также полагает, что происходящие процессы — снижение объема сделок, закрытие отдельных брокерских контор и остановка реализации некоторых проектов — вполне логичны. «Ситуация, при которой недвижимостью занимаются домохозяйки и таксисты, явно свидетельствует о ненормальном положении дел. Так что можно сказать, сейчас рынок постепенно приходит в себя», — заметила она ранее в интервью Телеграфу.

Правда, вопрос, насколько болезненно будет проходить выздоровление и как его перенесут непосредственно участники рынка, пока висит в воздухе. Эдгар Шинс, глава риелторской компании Latio озвучил прогноз, что в 2008 году стоимость жилья не должна упасть более чем на 30%, поскольку это уже может негативно отразиться не только на рынке, но и на всем банковском секторе, что в свою очередь вызовет гораздо более серьезные проблемы.

telegraf.lv

Экспертное мнение

Может ли рынок недвижимости Латвии захлестнуть волна банкротств?

Виктор Савин, председатель Совета компании по недвижимости Arco Real Estate:

« Волна банкротств может быть. Но я думаю, это не будет так страшно, как в США. Там финансово-ипотечный рынок формировался долгие годы, и корни проблемы просто проросли слишком глубоко. У нас в силу краткосрочности развития рынка в сфере финансовых сделок с недвижимостью все-таки занята относительно небольшая часть общества, причем в основном это бизнесмены. Конечно, всегда есть те, кто оценивает риски, и те, кто просто их игнорирует. Последние, естественно, могут потерпеть крах.

Но так происходит везде: и у нас, и в Эстонии. Те, кто приобретал недвижимость на пике роста цен, явно переоценили свои ожидания. Для них убытки — почти неизбежность. Другие нахватали кредитов, не соизмеряя свои возможности, и им тоже не позавидовать.

Впрочем, несмотря на потрясения, сам по себе рынок все равно функционировать будет. Люди будут вынуждены избавляться от недвижимости. Кого-то заставит сделать это скачок коммунальных платежей, кого-то — процентные ставки. Кому-то наверняка придется вернуть имущество банкам, а значит, и банки будут активно продавать жилье. Будет активно развиваться рынок аренды... В общем, нормальные процессы».

Андрис Вилкс, главный экономист SEB Unibanka:

«Я думаю, постепенно ситуация улучшится. Сравните спектр предложений сейчас и два года назад. Покупатели стали умнее. Банки тоже стали требовать от инвесторов гарантий возможности реализации проектов. Что же касается опыта Эстонии, то нужно учитывать, что там, равно как и в Литве, строительный рынок начал развиваться гораздо раньше. У них большой объем предложений был еще 5–6 лет назад.

К тому же у них с самого начала были доступнее кредиты. Люди брали деньги не только для покупки жилья, но и для приобретения машин, бытовой техники, путешествий. Они гораздо больше сейчас зависят от банков и решений о повышении процентных ставок, нежели латвийцы.

Еще один фактор в пользу Латвии — здесь концентрируется больше денег. Компании, которые развивают рынок, могут дольше препятствовать трудностям, например, перепродавать объекты, искать соинвесторов.

На мой взгляд, в этом году банки не станут ужесточать кредитную политику. Скорее, даже наоборот. На рынке еще есть много клиентов, которых можно считать надежными. Но по разным причинам до сих пор они кредиты не брали — не могли предъявить всю информацию о своих доходах, хотя по финансовому положению были готовы участвовать в сделках, или просто искали подходящее предложение. Банки наверняка рассчитывают на эту группу клиентов.

Однако, безусловно, то, что творится в Эстонии, — очень хороший повод задуматься и нам».