2014-04-29 11:59:44
Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru
По данным Indriksons.ru, за 2013 год россияне вывели за рубеж от $55 млрд до $60 млрд. Подавляющая часть этих средств направлена на приобретение недвижимости, в частности, примерно $35-38 млрд составили инвестиции в коммерческую недвижимость: промышленные, офисные здания, торговые комплексы, студенческие общежития и другие объекты. Почему же покупатели из России столь радикально изменили приоритеты в инвестициях в зарубежную недвижимость, предпочитая коммерческие объекты жилым?
После 2008 г. в собственности у россиян оказалось огромное количество неликвидной жилой недвижимости на сумму со множеством нулей. В результате российские покупатели поняли, что приобретать объекты для собственного проживания наравне с инвестированием невозможно или чрезвычайно сложно. Основные цели, которые преследует инвестор, – защита капиталов от инфляции и извлечение рентного дохода. Существует еще спекулятивная цель – купить для того, чтобы перепродать подороже, однако этот рискованный путь для большинства инвесторов чаще всего заканчивается плачевно. Наученные подобным горьким опытом, россияне первыми подошли к совершению сделок более осмысленно, сменив направление с жилой на коммерческую зарубежную недвижимость.
Доходность
Первый вопрос, который задает себе инвестор: «какую прибыль я получу, вложив ту или иную сумму?». Ответ на него однозначный: коммерческая недвижимость по сравнению с жилой генерирует большие доходы от аренды. В качестве примера можно рассмотреть рынок недвижимости Великобритании – мирового лидера в этом сегменте экономики. Сдача в аренду жилой недвижимости, в зависимости от региона, может приносить от 3,5 до 6% годовых. Доходность от коммерческой недвижимости в промышленном секторе может достигать 6-8%, в торговом – 6,5 - 8,5%, склады самообслуживания принесут 8-12%, автостоянки – 8-12%, студенческие общежития – 9-12%.
Конечно, уровень доходности серьезно зависит от множества факторов, включая местоположение объекта, качество строительства и профиль арендатора. Поддержание недвижимости в должном состоянии может значительно повлиять наденежные потоки. Но за ремонт коммерческих объектов отвечает управляющая компания или арендатор, а значит, доходность такой недвижимости выше, нежели жилой.
Размер инвестиций
Как точно определить, какая цена будет справедливой? Сколько действительно стоит объект? Способов существует несколько. В Европе и США нужно запрашивать оценку, не скупясь на расходы. Это даст возможность выяснить реальную стоимость на конкретном рынке. Оценку могут произвести как специалисты в этом вопросе, так и банк, который предположительно выступит в качестве кредитора. Например, москвич Леонид В., решив приобрести квартиру в Лондоне, столкнулся с разницей цен: за одну и ту же квартиру с покупателя одни продавцы потребовали 1 млн фунтов стерлингов, а другие – на 200 000 больше. В результате Леонид предпочел обратиться к банку-кредитору, который произвел всестороннюю проверку объекта. Такая проверка поможет четко выяснить, сколько можно будет получить за продажу недвижимости, если Леонид откажется продолжать выплату кредита. Правда, этот способ практически исключает возможность спекуляции. Коммерческую недвижимость оценивать проще, чем жилую. Кроме того, если в жилом сегменте есть место спекуляции, то в сегменте коммерческой недвижимости спекулировать с ценой практически невозможно. Искусственно завышая стоимость самого объекта, нельзя одновременно завысить и арендную ставку. Это означает, что повышение цены на коммерческий объект ведет к падению ставки доходности, что сразу же бросается в глаза покупателю.
Кредитный рейтинг
Большинство россиян даже не имеют понятия о том, что после 10 единовременных ипотечных кредитов в западных банках их кредитные рейтинги снижаются. Причина кроется в простой закономерности: чем больше денег инвестор занимает, тем выше оказывается риск. С другой стороны, коммерческая ипотека не оказывает негативного влияния на кредитный рейтинг, так как о данном виде ипотечных кредитов не сообщается кредитным бюро. Больше всего мониторинг стран распространяется наипотечное кредитование, где существует тотальный контроль и отслеживание кредитов. Но в коммерческом секторе выдаются не ипотечные, а коммерческие кредиты, которые никак не влияют на кредитный рейтинг.
Потолок цен
Плюсом в пользу коммерческой недвижимости является отсутствие контроля над размером арендной платы со стороны государства. Владельцы в этом вопросе руководствуются только ситуацией на рынке. В этом секторе практически никто не оспаривает арендную ставку. Зато жилая недвижимость многих стран находится под жестким государственным контролем. Например, в странах Западной Европы, в частности в Германии, в сегменте жилой недвижимости существуют жесткие нормативы потолка цен, сильно уменьшающие предел доходов владельца.
Управление
Управлять десятью арендаторами площадей в торговом центре значительно проще, чем десятью арендаторами жилья. Фирмы более стабильно и своевременно вносят оплату, поток документации оказывается значительно слабее. При менее интенсивной ротации арендаторов и более низком уровне внезапных отказов отсутствует необходимость в постоянном поиске новых клиентов. Кроме того, в отличие от жилой недвижимости коммерческие объекты находятся под управлением специализированных управляющих компаний, поэтому хлопот, связанных с обслуживанием здания и его ремонтом, у инвестора будет на порядок меньше. А если у собственника нет возможности самому управлять жилым объектом, ему придется нанимать менеджера, что увеличит размер издержек.
Сдача в аренду
В секторе коммерческой недвижимости уровень пустующих площадей будет всегда ниже показателей жилого сектора. В обоих секторах действует правило, которое гласит: чем больше объект, тем сложнее сдать его в аренду. Логистический парк, склад или два этажа офисных помещений сдать так же сложно, как огромный особняк или пентхаус. Людмила Б., владеющая прекрасным особняком на берегу реки Дебен в графстве Саффолк, была уверена в успешности своих инвестиций. Однако жилое здание площадью 4600 квадратных футов сдать в аренду оказалось не так просто: чтобы найти арендатора, Людмиле потребовалось больше полугода. В сегменте жилой недвижимости простои в сдаче довольно непродолжительные, хотя и контракты заключаются на более короткие сроки. И нередки случаи, когда, узнав о более выгодном предложении, арендаторы мгновенно съезжают. Большинство арендаторов жилой недвижимости не всегда должным образом следят за состоянием объектов, из-за чего владельцам приходится постоянно сталкиваться с немалыми расходами на ремонт и приобретение нового оборудования. Арендаторы коммерческой недвижимости сильнее в финансовом смысле, их активы являются гарантией оплаты. Они более мотивированы в поддержании помещения и оборудования в хорошем состоянии, чтобы быть привлекательными для клиентов. В коммерческом секторе государство не устанавливает для арендатора временной промежуток, в течение которого он должен или не должен съезжать. К примеру, в жилом сегменте Великобритании контракт может заключатся на десять лет, однако в законе прописано, что каждые полгода арендатор имеет право съехать. Но если компания неожиданно бросит объект аренды и освободит помещение, это негативным образом скажется на ее кредитном рейтинге.
Постскриптум
У каждого из вариантов инвестиций, будь то жилые или коммерческие активы, существуют свои слабые и сильные стороны. Жилая недвижимость имеет инвестиционную привлекательность лишь в том случае, если покупатель четко понимает, что за объект он приобретает, где, с какими целями и каким образом он будет им управлять. Когда речь идет о коммерческой недвижимости, правила действуют те же самые, правда, с инвестиционной точки зрения коммерческие активы гораздо выгоднее и перспективнее.
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru
|
