|
2018-03-14 22:06:54
Как же выбрать новую квартиру в Петропавловской Борщаговке, которая во многом будет устраивать?
Покупка квартир на этапе строительства всегда сопровождается рисками. В период 2016-2018 на Пхукете строится или продается более 50 проектов — все эти проекты можно найти на нашем сайте в списке все кондоминиумы Пхукета.
Практически все новые проекты на Пхукете начинают продажи еще до начала строительства. Это подразумевает риски.
С чего начинается строительство
Строительство кондоминиума на Пхукете начинается только после получения разрешительных документов:
Разрешение на строительство
Сертификат о воздействии на окружающую среду (EIA)
Не имея сертификата EIA застройщик не может начать строительные работы, такие как вдавливание свай, строительство фундамента.
Единственное разрешенное действие — расчистка и подготовка земли. Этим застройщики пользуются максимально эффективно, чтобы стимулировать продажи до получения сертификата.
Также на этом этапе застройщики объявляют о пред-продажных ценах (pre-sale prices). Застройщикам это дает возможность спрогнозировать спрос и продажи, скорректировать проект, а также получить брони на будущее строительство и спланировать финансирование.
Риски до начала строительства
Логично предположить, что до того началось строительство или до того как завершена работа над проектной документацией нового кондоминиума, риски для инвестиций максимальные.
Риск 1: процесс получения сертификата EIA может растянутся на несколько лет
Для получения сертификата необходим полный пакет проектной документации. Выдачей сертификата занимается Офис Природных Ресурсов Таиланда (ONEP).
Процесс получения сертификата в идеальном случае занимаем около 6 месяцев. Во время получения проектная документация проходит несколько заседаний комиссии. При наличии замечаний, проект возвращается на доработку. После доработки назначается время следующей комиссии, обычно через 2-3 месяца.
Получить сертификат с первого раза возможно только в случае, если документация готовится опытным инженером и архитектором, которые проходили данную процедуру хотя бы несколько раз.
Чтобы минимизировать этот риск, дождитесь получения сертификата. Воздержитесь от предоплат, так как ваши первые платежи могут пролежать замороженными неопределенное время. А это прямая потеря дивидендов от инвестирования.
Риск 2: недостаток финансирования
Пред-продажи чаще всего могут означать, что застройщик рассчитывает на деньги покупателей. Покупая землю, застройщик может внести только предоплату и рассчитываться за земельный участок в течение года или двух. Таким образом, начать новый проект можно суммой равной 10% от стоимости всего объекта.
Стоимость земли в некоторых прибрежных локациях может достигать 50% от стоимости всего проекта. В таком случае застройщик может составить план платежей таким образом, чтобы покупатель оплатил 50% еще до начала каких либо работ.
Если у застройщика нет собственных средств строительство будет напрямую зависеть от продаж. Это влечет за собой риск затяжного строительства, связанного с колебаниями рынка.
Чтобы минимизировать этот риск, просите агента или юридическую компанию провести проверку компании застройщика. Проверяйте портфолио компании, соберите максимум информации о застройщике. Но лучше всего дождаться хотя бы начала строительства фундамента.
|
