2014-03-13 09:22:10
Практически в каждом городе России и стран ближнего зарубежья можно встретить торговые центры, где площади сильно уступают по качеству современным, концептуальным объектам. Некоторые из них пока не испытывают проблем с заполнением и посещаемостью. Но становится все больше объектов, которые стремительно теряют конкурентоспособность по сравнению с современными форматами. Что произойдет с некачественными объектами недвижимости в перспективе? И как должны действовать владельцы таких объектов? В этой статье мы расскажем о том, как арендаторы и покупатели оценивают качество площадей в торговых центрах, о проблемах морально устаревших и некачественных площадей и о том, как определить необходимость реконструкции и реконцепции.
Как оценить качество
Прежде всего, определим, что означает «качественная площадь» для арендаторов. Понятие «качество» складывается из трех основных факторов:
Качество торговой площадки, т.е. самого торгового центра – возможность работать в таком месте, где гарантированы высокие показатели по количеству покупок, продажам и прибыли, среднему чеку. Этот уровень качества зависит от концепции и грамотного управления.
Качество арендной площади:
эффективная планировочная схема торгового центра, которая обеспечивает хорошую циркуляцию посетителей по всей его территории (правильное расположение якорных арендаторов и мелкой «нарезки», наличие эскалаторов и лифтов и их удачное расположение в структуре центра, красивые галереи и атриумы);
возможность получить подходящие площади для современных форматов магазинов, предприятий питания и услуг;
эффективная схема загрузки и товародвижения внутри центра;
техническое оснащение и высокий уровень инженерных систем центра;
правильная форма арендного помещения, необходимая длина фасада и витрин, отделка и наличие коммуникаций.
Качество услуг, которые арендаторы могут получить в торговом центре: охрана, уборка, оперативное решение текущих вопросов, маркетинг и программы стимулирования продаж арендаторов.
Когда мы называем торговый центр «некачественным», то в первую очередь имеем в виду проблемы самого здания, его объемно-планировочного решения. Было бы неправильно сразу относить к некачественным площадям объекты без концепции или со слабым составом арендаторов. Пул арендаторов и концепция могут быть изменены, также достаточно быстро может быть произведена перепланировка арендных мест и перемещение арендаторов. Это вопрос буквально нескольких месяцев. Но есть здания, которые имеют критичные недостатки – конструктивная схема, несущие стены, связи жесткости, маленькая высота помещений, антресольные этажи, неправильное положение атриумов, вертикальных коммуникаций и т.п. Перепланировка в таких торговых центрах обходится довольно дорого, и в большинстве случаев она не может быть произведена без частичной остановки бизнеса. Недостатки помещений также сказываются в процессе переговоров с арендаторами, и при сдаче в аренду приходится унижаться как в переносном смысле (снижать арендную ставку), так и в самом прямом – видеть скептическое отношение арендаторов к своему торговому центру, уговаривать их, получать отказ от сетевиков и наблюдать, как существующие арендаторы пакуют вещи и переезжают к более успешному конкуренту. Например, если в здании сетка колонн 6х6, высота этажа от пола до перекрытия 2,8 метра и недостаточное количество разгрузочных мест, то шансы заполучить в торговый центр известного продовольственного оператора снижаются. Многим сетевым операторам гипермаркетов и крупных супермаркетов помещения с такими характеристиками не подходят, поскольку не соответствуют их технологии и не позволяют эффективно разместить торговое оборудование.
В основном, к некачественным объектам относятся торговые центры небольшого размера, с арендной площадью до 10 000 м2: районные, микрорайонные, центры моды и специализированные ТЦ. Крупные торгово-развлекательные центры окружного значения с некачественными площадями тоже встречаются, но таких примеров в России очень мало, на Украине и в Казахстане – несколько больше. Все-таки к созданию крупных объектов девелоперы подходят более требовательно, понимая, что риски увеличиваются соответственно масштабу.
Источник: http://www.socmart.com.ua
|
