Руководство для иностранцев по покупке недвижимости в Украине

Банковский кризис в сочетании с отсутствием доступа к кредитным средствам привел к значительному падению цен на украинском рынке недвижимости с 2013 года. Следовательно, все большее количество иностранных инвесторов рассматривают украинскую недвижимость как привлекательную инвестицию в настоящее время. Большинство иностранных инвесторов покупают жилую недвижимость только в крупных городах Украины, включая Киев, Львов, Одессу и Харьков. Украинская интернет-газета "UaEu.Top" сообщает, что тщательно подобранная недвижимость в Украине может стать отличным вложением средств по текущим ценам, независимо от того, делаете ли вы это в инвестиционных целях, для получения дохода от аренды или для собственного использования.

Эта статья представляет собой руководство по покупке недвижимости в Украине иностранцами (физическим лицом, иностранным юридическим лицом или местным филиалом). Он не распространяется на покупку недвижимости гражданами Украины.

Выбор формы собственности

Собственность как физическое лицо против юридического лица

На этапе планирования покупки недвижимости очень важно определиться с наиболее подходящей формой собственности на недвижимость. Как иностранец, у вас есть следующие возможности:

Вариант 1: вы как иностранное физическое лицо; или же

Вариант 2: юридическое лицо, зарегистрированное за границей, акционером которого вы являетесь; или же

Вариант 3: юридическое лицо, зарегистрированное в Украине, акционером которого вы являетесь.

Чтобы принять правильное решение, важно учесть несколько важных факторов:

• какой тип недвижимости вы покупаете (жилую или коммерческую, жилую или земельную) и разрешает ли украинский закон о недвижимости владеть выбранным типом собственности, как указано в Варианте 1, Варианте 2 или Варианте 3;
• каков состав инвесторов в недвижимость: один или несколько, их резиденция;
• какова цель покупки недвижимости (собственное пользование, аренда и т. д.);
• какие налоги уплачиваются при покупке, владении и продаже выбранной недвижимости;
• каковы налоги на наследство и дарение при индивидуальном владении имуществом;
• какой вариант позволяет наиболее просто продать недвижимость и вернуть свои инвестиции и прибыль от вложений (с учетом правил валютного контроля в Украине ).

В целом, жилую недвижимость лучше владеть как физическое лицо, а коммерческую недвижимость - как юридическое лицо, зарегистрированное в Украине. Тем не менее, чтобы выбрать наиболее подходящий способ владения недвижимостью в вашей конкретной ситуации, необходимо принять во внимание все вышеперечисленные факторы.

Стоит отметить, что в определенных случаях вам необходимо будет выстроить свою структуру собственности с учетом ограничений, установленных законодательством Украины в отношении владения недвижимостью иностранцами и юридическими лицами с иностранным капиталом (например, для покупки вами сельскохозяйственных земель. необходимо зарегистрировать в Украине двухуровневую структуру юридического лица и т. д.).

Комплексная экспертиза собственности

В Украине проведение тщательной и детальной юридической проверки выбранного объекта недвижимости, без сомнения, является наиболее важной частью сделки. В отличие от большинства развитых стран, где правовая база для регулирования сделок с недвижимостью хорошо развита, законы в Украине все еще находятся в зачаточном состоянии и часто даже противоречат друг другу. Чтобы избежать мошенничества в вашей сделке и безопасно завершить сделку, вы должны убедиться, что все необходимые проверки были выполнены должным образом. Не полагайтесь в этом только на свое агентство недвижимости, потому что его ответственность минимальна, а их интересы часто не совпадают с вашими.

Комплексная проверка недвижимости обычно состоит из следующих этапов

Проверка реестра недвижимости

С 2013 года Правительство Украины приняло реформу в сфере недвижимости и внедрило единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество и его обременений (далее - Реестр недвижимого имущества), который включает информацию обо всех имущественных правах и залогах, связанных с недвижимостью. недвижимость. Обратите внимание, что все имущественные права или залоговые права на недвижимость (право собственности, ипотека, аренда, налоговый залог, арест и т. Д.) Вступают в силу с момента их регистрации в Реестре недвижимого имущества. Исключение составляет аренда жилья на срок менее 3 лет.

Поэтому при рассмотрении вопроса о покупке недвижимости в Украине необходимо проверить данные о праве собственности в вышеупомянутом Реестре недвижимости. Обратите внимание, что если собственность была ранее зарегистрирована на бумаге (т.е. до 2010 г.), необходимо сделать запрос в соответствующий регистрирующий орган, который ведет такой бумажный реестр.

Кроме того, вы должны получить письменное письмо от продавца с указанием всех прав собственности и залогового права, имеющихся в отношении недвижимости (включая аренду на срок менее 3 лет, которая не зарегистрирована в Реестре недвижимости, как указано выше).

На этом этапе важно проверить, соответствуют ли документы о праве собственности и регистрации на недвижимость законодательству, действующему на момент выдачи таких документов. Кроме того, в Украине общая исковая давность составляет 3 года, поэтому, если недвижимость была куплена продавцом менее 3 лет назад, рекомендуется также проверить законность всех предыдущих сделок за последние 3 года.

Проверка реестра судебных решений

Чтобы свести к минимуму риски возникновения споров, важно проверить Реестр судебных решений (доступен в Интернете), чтобы определить, есть ли какие-либо текущие споры, связанные с выбранной недвижимостью.

Технический осмотр недвижимости.

Украинское законодательство не требует проведения технического осмотра объекта недвижимости при покупке / продаже недвижимости. Тем не менее, мы настоятельно рекомендуем, чтобы технический осмотр объекта недвижимости проводился квалифицированным специалистом перед покупкой, чтобы избежать неприятных сюрпризов после сделки. Более того, в случаях, когда объект недвижимости был построен / реконструирован / реконструирован без соответствующего разрешения (разрешений), право собственности и покупка такой недвижимости могут быть оспорены в суде.

Поэтому перед покупкой недвижимости рекомендуется всегда проводить необходимую техническую проверку.

Проверка правоспособности продавца

Если продавец - физическое лицо:

Для проверки дееспособности продавца необходимо проверить его паспорт, налоговый номер и вид на жительство (если есть). Кроме того, необходимо убедиться, что это лицо достигло совершеннолетия (старше 18 лет), в ясном уме (особенно в тех случаях, когда человек в преклонном возрасте) и не имеет опекунства над своими действиями (в противном случае могут потребоваться дополнительные разрешения ; например, если продавец - ребенок младше 18 лет, для продажи такой недвижимости необходимо предоставить согласие Службы защиты детей и т. д.).

Более того, по украинскому законодательству все имущество, приобретенное во время зарегистрированного или фактического брака, считается совместной собственностью, если иное не предусмотрено брачным договором (даже если в Реестре недвижимого имущества указан только один из супругов). По этой причине в случаях, когда продавец состоит в браке или живет одной семьей с другим лицом без регистрации брака, для продажи недвижимости требуется нотариально заверенное согласие его / ее мужа / жены.

Будьте осторожны при заключении сделки, если ваш контрагент-физическое лицо действует на основании доверенности: согласно украинскому законодательству, в случаях, когда лицо, выдавшее доверенность, умирает ко дню заключения сделки, доверенность считается недействительной.

Если продавец - юридическое лицо:

Для подтверждения правоспособности юридического лица и его представителя необходимо проверить регистрационные и правоустанавливающие документы юридического лица, а также информацию в Регистре компаний (так называемый Единый государственный реестр юридических лиц, частных предпринимателей и публичных образований). . Кроме того, в некоторых случаях Закон Украины о компаниях гласит, что сделка может быть заключена только по решению Общего собрания акционеров компании.

При проверке полномочий директора, в том числе необходимо проверить документы о его назначении (протокол, приказ) и трудовой договор. В случаях, когда договор купли-продажи подписывается представителем по доверенности, необходимо подтвердить, что он действителен в Реестре доверенностей (такая выписка оформляется нотариусом, удостоверяющим сделку).

Другие проверки

В зависимости от типа приобретаемой недвижимости необходимы следующие дополнительные проверки:

• для зданий (дом, постройка, постройка):
  • документы, подтверждающие право собственности продавца на земельный участок под таким домом, строением, зданием и его кадастровый номер (обратите внимание, что покупатель по закону (подлежащий регистрации в Реестре недвижимости) получает право собственности на земельный участок под приобретенным домом / строением / зданием на те же условия, что и у продавца до продажи)
  • проверить, является ли жилище объектом культурного наследия (если да, для продажи требуется разрешение уполномоченных государственных органов по культурному наследию; обратите внимание, что в будущем новый собственник должен подписать договор об охране такого объекта культурного наследия с соответствующим органом культурного наследия и провести ремонт , отчуждение недвижимого имущества только с согласия такого органа)
• на жилую недвижимость (квартира / дом):
  • проверка всех лиц, зарегистрированных в квартире (желательно, чтобы на момент продажи в собственности не было лиц)
  • если у продавца есть дети младше 18 лет, убедитесь, что они не зарегистрированы в жилом объекте, а также зарегистрированы в другом жилом объекте;
  • в случае, если владельцем недвижимости является ребенок до 18 лет, необходимо предоставить согласие Службы защиты детей.
• за земельный участок:
  • проверка ограничений использования земель в Земельном кадастровом регистре (необходимо предоставить соответствующую выписку из Земельного кадастрового регистра)
  • проверьте, есть ли на таком земельном участке недвижимость и какие права на вашем земельном участке имеет собственник здания

Обратите внимание, что договоры купли-продажи недвижимости в Украине должны быть заключены в письменной форме и нотариально удостоверены. Нотариус по закону обязан провести определенную юридическую проверку и убедиться, что договор купли-продажи соответствует украинскому законодательству (см. Ниже в разделе «Сделка с недвижимостью и регистрация права собственности»). Однако нотариус проведет такую ​​комплексную проверку в день подписания вами договора купли-продажи недвижимости (непосредственно перед подписанием) и только в той степени, которая требуется по закону (так что комплексная проверка не распространяется на многие из вышеперечисленных - упомянутые аспекты).

По этим причинам, чтобы принять правильное решение и учесть все потенциальные риски, лучше заранее подготовить полный отчет о комплексной проверке у профессионального консультанта по недвижимости.

Режим оплаты

Варианты оплаты для иностранцев

По закону оплата покупки недвижимости в Украине может производиться только через банк в Украине (наличные операции не допускаются).

В зависимости от того, как вы покупаете недвижимость (как физическое лицо-нерезидент, юридическое лицо, зарегистрированное за границей или юридическое лицо, зарегистрированное в Украине), ваш разрешенный способ оплаты будет отличаться, а именно:

• Если вы покупаете недвижимость как иностранное физическое или юридическое лицо, вам разрешается платить за недвижимость:
  • в иностранной валюте 1- й или 2-й группы классификатора иностранных валют(включая доллары США, евро, фунты стерлингов и др.) из-за границы или на счет продавца; или же
  • через инвестиционный банковский счет, открытый в одном из украинских банков 1-й или 2-й группы Классификатора иностранных валют(включая доллары США, евро, фунты стерлингов и др.) на счет продавца; или же
  • через инвестиционный банковский счет, открытый в одном из украинских банков в национальной валюте Украины гривне (UAH).
• Если вы покупаете недвижимость как юридическое лицо, зарегистрированное в Украине, вы можете оплатить только в гривнах со своего коммерческого банковского счета на счет продавца.

Что интересно, несмотря на положения закона, оплата недвижимости в Украине зачастую осуществляется наличными. Большинство продавцов недвижимости (особенно физические лица) предпочитают получать в качестве оплаты наличную иностранную валюту, а не деньги на банковский счет. Такая ситуация является прямым результатом недоверия к украинской банковской системе, нестабильности местной валюты гривны (UAH), жестких мер валютного контроля в Украине, которые применялись в прошлом, и т. Д.

Однако, как иностранный инвестор, обратите внимание, что процедура репатриации иностранных инвестиций и инвестиционной прибыли из Украины строго регулируется украинским банковским законодательством. Среди прочего, после того, как вы продадите свою недвижимость, для репатриации ваших инвестиций обратно в страну проживания вам необходимо предоставить украинскому банку законное подтверждение оплаты недвижимости в то время, когда вы делали инвестиции в Украину. По этой причине вы должны действовать строго в соответствии с законодательством Украины о банках и инвестициях при вливании капитала в Украину во время инвестирования.

Необходимые документы от покупателя

Для совершения сделки с недвижимостью в Украине от покупателя требуются следующие документы:

Если Покупатель является иностранным физическим лицом:

• копия заграничного паспорта
• Украинский налоговый номер (обратите внимание, что если вы планируете покупать недвижимость в Украине, вам необходимо получить украинский налоговый номер до сделки)
• согласие жены в нотариальной форме, если замужем
• если договор будет подписан представителем физического лица - нотариально заверенную доверенность на сделку

Если Покупатель - иностранное юридическое лицо:

• Выписка из реестра компаний (другой соответствующий государственный реестр, в котором осуществляется регистрация юридического лица) или другие документы, выданные государственными органами, подтверждающие регистрацию иностранной компании, ее юридический адрес, директоров, акционеров и хорошую репутацию
• Устав компании / Устав компании / Устав компании / другой уставный документ
• документы, подтверждающие назначение директора компании (протокол о назначении и т. д.)
• если договор будет подписан представителем на основании доверенности - нотариально заверенной доверенности на сделку
• если в соответствии с уставным документом Компании или законодательством страны, в которой зарегистрирована компания-покупатель, для заключения сделки требуется дополнительное решение органов управления Компании - такое решение должно быть предоставлено
• паспорт представителя компании

Обращаем ваше внимание, что в определенных случаях (например, покупка земли в государственной или муниципальной собственности), чтобы купить недвижимость в Украине, иностранное юридическое лицо должно сначала зарегистрировать постоянное представительство в Украине.

Если Покупатель - украинское юридическое лицо:

• выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, частных предпринимателей и общественных образований (далее - Реестр предприятий)
• Уставный документ компании (устав, устав) или код доступа к уставному документу Компании (в случаях, когда такой уставный документ был зарегистрирован после 1 января 2016 года и доступен онлайн). Этот документ не подается, если ООО действует на основании типового устава.
• если в соответствии с уставом Компании или законодательством Украины для заключения сделки требуется решение Общего собрания акционеров ( ОСА ) - необходимо подать соответствующий протокол Общего собрания акционеров.
• документы, подтверждающие назначение директора компании: протокол об избрании ОСА, приказ о назначении и трудовой договор
• если договор будет подписан представителем по POS - нотариально заверенную доверенность на сделку
• паспорт представителя компании

Обратите внимание, что все документы, выданные за границей (кроме паспорта), должны быть должным образом легализованы или апостилированы, если иное не предусмотрено международным договором между Украиной и соответствующей страной. Например, апостиль и легализация не требуется для документов, выданных в Польше, Чехии и некоторых других странах.

Рекомендуется уточнить у вашего консультанта по недвижимости точный список документов, поскольку нотариусам могут потребоваться дополнительные документы в дополнение к вышеупомянутым (особенно, если покупатель является юридическим лицом, зарегистрированным за границей).

Соглашение и регистрация права собственности

Договор купли-продажи недвижимости в Украине заключается с момента ее нотариального заверения, поэтому для удостоверения сделки важно найти опытного и надежного нотариуса. Как упоминалось выше в разделе «Комплексная проверка недвижимости», нотариус обязан перед удостоверением сделки проверить следующее:

• соответствие договора купли-продажи законодательству Украины
• правоспособность и полномочия представителей сторон
• уплата сторонами налогов, связанных с продажей / покупкой недвижимости
• проверить отчет независимой оценки недвижимости (если требуется по закону)
• проверять информацию о недвижимом имуществе в Реестре недвижимого имущества (который с ноября 2016 года будет содержать, среди прочего, информацию, полученную из Единого реестра судебных решений)
• проверять информацию о земельных участках в Государственном земельном кадастровом регистре
• при необходимости проверьте информацию в Едином реестре разрешений на строительство.
• проверять правоспособность юридических лиц - сторон договора купли-продажи (при наличии) в Регистре компаний;
• проверять гражданское состояние физических лиц - сторон договора купли-продажи (при наличии) по ЕГД, Государственному реестру актов гражданского состояния

Налоги и сборы

Налоги и сборы, оплачиваемые покупателем недвижимости

Обратите внимание, что налоги и государственная пошлина, применимые к сделке с недвижимостью, должны быть оплачены до нотариального удостоверения сделки (но могут быть в тот же день), поскольку нотариус по закону обязан проверить оплату применимых налогов и сборов стороны.

Со стороны покупателя применяются следующие налоги и сборы:

• Комиссия в Пенсионный фонд в размере 1% от суммы продажи недвижимости.
• Нотариальный сбор за подготовку договора купли-продажи, регистрацию права собственности в Реестре недвижимого имущества и выписку из Реестра недвижимого имущества. Обычно это в пределах 100-200 долларов США.

Агентства недвижимости

Работать с агентствами недвижимости в Украине сложно

Поиск недвижимости в Украине, наверное, одна из самых сложных частей процесса покупки недвижимости. Этот процесс обычно занимает много времени, часто основная и необходимая информация недоступна и требует большого терпения.

Как правило, недвижимость в Украине продается через риэлторов и агентств недвижимости, каждое из которых имеет свою базу данных по недвижимости. Они демонстрируют недвижимость потенциальным покупателям и проводят базовую комплексную проверку недвижимости перед сделкой. Агентство недвижимости покажет вам доступные объекты в соответствии с вашими конкретными критериями (цена, размер, местоположение и т. Д.), Однако в большинстве случаев они не проводят предварительную экспертизу. Комиссия, взимаемая агентствами недвижимости, варьируется от 1% до 5%, но в большинстве случаев вы можете договориться до 3%. Обычно они просят покупателя заплатить комиссию, хотя существуют исключения, когда продавец готов заплатить комиссию.

Одна из проблем при работе с агентствами недвижимости в Украине заключается в том, что агентства по недвижимости не регулируются каким-либо регулирующим органом (т.е. они не имеют лицензий), и поэтому они не несут риска потери лицензии, если они действовать недобросовестно. Таким образом, они вряд ли служат интересам своих клиентов и в основном заинтересованы в получении своих комиссионных. Поэтому трудно быть уверенным, что они проведут тщательную юридическую проверку и укажут на все риски, связанные с выбранной недвижимостью и самой сделкой. В большинстве случаев вы не получите надлежащего юридического заключения в письменной форме или отчета о комплексной проверке от агентства недвижимости.

Резюме

Очень важно работать с профессиональным консультантом по недвижимости

В связи со значительным падением цен на рынке недвижимости покупка недвижимости в Украине сегодня может быть привлекательной инвестицией. Чтобы выбрать подходящую недвижимость, минимизировать риски, связанные со сделкой, избежать мошенничества и сэкономить на налогах в будущем, вам следует провести надлежащее планирование и комплексную юридическую экспертизу.

Учитывая сложность покупки недвижимости, безопасность репатриации ваших инвестиций и прибыли, а также оптимизацию ваших налоговых обязательств, мы настоятельно рекомендуем вам нанять профессионального консультанта по недвижимости в Украине.

Источник: Бизнес на "UAEU" в Украине — https://uaeu.top/kariera-i-biznes.html