Жилье около моря

Инвестиции в зарубежную недвижимость в ближайшее время не обеспечат больших процентов при перепродаже и сдаче в аренду. Но именно сейчас лучшее время для покупки недвижимости за рубежом. 

В мае 2008 г. впервые за всю историю человечества численность городского населения сравнялась с численностью сельского. Согласно прогнозам ООН, к 2050 г. количество горожан увеличится еще - до 6,4 млрд. По мнению Артура Сомова, генерального директора компании Afenida, все это будет способствовать удорожанию недвижимости на морских побережьях. Ведь утомленные суетой мегаполисов горожане всегда стремятся отдыхать у моря. 

Накануне кризиса в государствах-членах Европейского Союза ощущался дефицит курортной недвижимости. Поэтому местные жители начали инвестировать в застройку прибрежной зоны Албании - это была последняя европейская страна с неосвоенным побережьем. Но кризис существенно охладила пыл инвесторов - бывших 30-50% ежегодного роста стоимости недвижимости в ближайшее время не ожидается. К тому же в странах старой Европы действуют законы, направленные на предупреждение спекуляций с недвижимостью. Например, во Франции перепродажу недвижимости в первый год покупки облагается налогом в 33%, в других странах действуют налоги на прирост капитала и т.д. По мнению Вадима Полякова, председателя совета директоров компании BPT Group, с точки зрения перепродажи выгодной сейчас является недвижимость в Болгарии, Хорватии и Черногории: «Все идет к тому, что Хорватия и Черногория вступят в ЕС, после чего возрастут и цены на недвижимость на побережье. Поскольку тамошние цены и налоги существенно ниже по сравнению с другими европейскими государствами, то сейчас удачное время для покупки апартаментов в этих странах ». 

В связи с кризисом застройщики прибегают к существенных скидок, что делает очень привлекательной покупку «избушки у моря». Например, компания Fort Noks, специализирующаяся на продаже недвижимости в Болгарии, предлагает рассрочку на 50% ее стоимости из расчета 6,3% годовых на остаток. Кроме того, иностранные инвесторы могут рассчитывать на ипотечные кредиты в местных банках таких стран, как Испания, Франция, Турция, Чехия. По словам Натальи Мишуровои, ведущего менеджера департамента недвижимости за рубежом компании «Гольфстрим», 2009 г. ставки по кредитованию при покупке недвижимости, например, в Испании снизились с 6 до 3% годовых. На Кипре они стартуют с 4,5%. Впрочем, препятствием для украинского инвестора может стать то, что тамошним банкирам необходимо будет предоставить свидетельство о легальном происхождении денег, которые планируется инвестировать. Зато, став владельцем недвижимости за рубежом, вы сможете по упрощенной схеме получать визы или даже мультивизы не только для себя, но и для членов семьи. В некоторых странах, таких как Кипр, Доминиканская Республика, владение недвижимостью предоставляет возможность получить статус резидента или вида на жительство. 

Всю работу, связанную со сдачей в аренду недвижимости, целесообразно поручить управляющей компании. Кстати, она, как правило, выплачивает арендодателю фиксированную сумму независимо от того, сдано недвижимость или нет. Конечно, к договору целесообразно включить пункт о том, что вы имеете право использовать собственное помещение сами. Таким образом, оно обеспечит не только заработок, но и место отдыха. 

Аренда приносит ежегодно 3-10% от стоимости жилья, в зависимости от уровня и местоположения. Покупка недвижимости в рассрочку и сдача ее в аренду, как правило, равна покупке в кредит без процентов. «Моя квартира в Хургаде, купленная за 110 тыс. долл., кажется 8400 долл. в год, т.е. с учетом всех затрат обеспечивает около 7% годовых, - рассказывает господин Сомов. - Положа те же деньги на депозит в любом украинском банке, можно было бы заработать больше, но я не гонюсь за сверхприбылями. В долгосрочной перспективе, по 10-20 лет, стоимость недвижимости только увеличится ». 

Поэтому инвестиции в зарубежную недвижимость подходят тем, кто хочет гарантированно сохранить свои средства и не намерена быстро получить большие проценты. 

Осторожно, инвестиции! 

Эрнест Грамацкий, 

президент адвокатской фирмы «Грамацкий и партнеры» 

Покупка недвижимости включает два важнейших аспекта: получение права на землю и получения права на здание, расположенное на этой земле (если речь идет о частной усадьбе, а не помещение в многоквартирном доме). Необходимо учитывать тот факт, что во многих странах иностранное лицо не имеет права быть собственником земельного участка, поэтому земля, на которой расположена покупная здание, как правило, арендуется. 

Перед приобретением недвижимого имущества, независимо от юрисдикции, в которой оно принадлежит, покупатель должен осуществить проверку правового титула, иначе говоря, подтвердить законность права собственности продавца. Для этого целесообразно обратиться к юристу, который проводит проверку правового титула по реестру сделок по недвижимости: изучает статус недвижимости со времени ее возникновения, включая все правоустанавливающие документы, ипотечные, залоговые, права удержания и др. Во многих странах законодательство предусматривает право покупателя зарегистрировать полученный правоустанавливающих документов в государственном учреждении - службе регистрации правоустанавливающих документов. В частности, такая практика распространена в США, а также во многих странах Европы. Регистрационная запись служит своего рода сообщением о том, что зарегистрированное лицо является законным владельцем недвижимости. 

Сейчас получила широкое распространение практика страхования рисков, связанных с приобретением недвижимости. Так, например, в США, покупатель имеет возможность приобрести полис страхования на случай дефектов правового титула. При покупке такого полиса покупателю не обязательно обращаться к юристам для проверки права собственности продавца. 

Законодательство многих стран содержит положения о гарантиях продавца в случае так называемой Эвикция (отсуждения у покупателя товара по основаниям, возникшим еще до заключения договора купли-продажи). Например, согласно Кодексу Наполеона (Гражданским кодексом Франции) такие гарантии предоставляются покупателю независимо от того, указано о них в договоре или нет. Но не следует надеяться на этот законодательный механизм. Если покупатель окажется жертвой мошенников, применять норму будет ни к кому. Словом, очень важно, чтобы перед покупкой юристы тщательно проверили право собственности. 

Наше законодательство не предусматривает никаких обязательных платежей и налоговых отчислений для покупателя недвижимости за рубежом. Вместе перечисления денег за границу в качестве платы за недвижимость считается иностранной инвестицией и требует получения лицензии НБУ. Для минимизации затрат украинский часто основывают компанию (в юрисдикции, которой подлежит покупка, или в офшоре), она и выступает покупателем. В этом случае компания-покупатель не является резидентом Украины и, следовательно, не ограниченная рамками украинского законодательства. Этот механизм чаще применяется для коммерческой недвижимости, но может быть использован и для жилой. Кстати, на эксплуатацию жилья было выдано разрешение ростехнадзора на применение.

Доход Украинская от зарубежной недвижимости подлежит налогообложению в нашей стране. При этом разрешается уменьшать сумму налога, подлежащего уплате на родных просторах, на сумму налога, уплаченного за рубежом. Такое уменьшение возможно в том случае, если между Украиной и государством, в котором приобретается доход, заключен договор об избежании двойного налогообложения. Такие договоры Украины заключила с Австрией, Азербайджаном, Алжиром, Бельгией, Беларусью, Болгарией, Бразилией, Великобританией, Вьетнамом, Арменией, Грецией, Грузией, Данией, Эстонией, Египтом, Израилем, Индией, Индонезией, Ираном, Исландией, Италией, Иорданией, Казахстаном, Канадой, Кыргызстаном, Китаем, Кувейтом, Латвией, Литвой, Ливаном, Македонией, Марокко, Молдовой, Нидерландами, Германией, Норвегией, ОАЭ, ЮАР, Польшей, Португалией, Республикой Корея, Российской Федерацией, Румынией, Сербией, Сирией, Сингапуром, Словакией, Словенией, США, Таджикистаном, Таиландом, Турцией, Туркменистаном, Венгрией, Узбекистаном, Финляндией, Францией, Хорватией, Чехией, Черногорией, Швейцарией, Швецией. 

Кроме того, в Украине действуют договоры бывшего СССР об избежании двойного налогообложения с Испанией, Кипром, Малайзией, Монголией, Японией. Необходимо учитывать, что ставка налога в Украину из прибыли, получаемой от аренды недвижимости за рубежом, составляет 15%, а например, во Франции - 25%, поэтому после уплаты налогов во Франции уже будет нечего уменьшать в Украину.

Источник: www.socmart.com.ua