|
2008-11-21 13:15:26
 В каждом офисном здании значительную площадь занимают лифтовые холлы, лестничные пролеты, и множество других технических помещений, где находится инженерное оборудование здания и за все эти технические помещения прямо или косвенно приходится платить арендаторам. Коэффициент потерь для офисных зданий и объектов, где офисные помещения занимают больше половины площадей принято рассчитывать по стандарту ВОМА
BOMA (Building Owners and Managers Association) это Северо-Американская организация владельцев офисной недвижимости, издающая и способствующая продвижению стандарта с 1916 года, который, де-факто, стал основным методом в области оценки коммерческой офисной и торговой недвижимости. Последняя редакция стандарта носит название ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard for Measuring Floor Area in Office Buildings и опубликована в 1996 году.
В 2004 году был выпущен стандарт BOMA/SIOR 2004 Measuring Floor Area in Industrial Buildings для применения при расчете площадей в логистических парках, складах.
Методы расчета арендуемой площади, стандарты BOMA, БТИ или СНИПЫ?
В Украине государственным стандартом обмеров помещений является БТИ (бюро технической инвентаризации), разработанный еще в Советском Союзе, он не учитывает потребности коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, массой дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору. Поэтому стандарт ВОМА остается сегодня единственным решением.
Существует множество нюансов и спорных моментов в стандарте, одним из самых сложных аспектов метода является определение границ арендных помещений. Если по БТИ площадь считается по периметру с вычетом колонн, то по стандарту ВОМА колонны входят в арендную площадь и, более того, арендатор платит за площадь стен, а толщина стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними. От множества таких аспектов и зависит коэффициент потерь площадей или коридорный коэффициент. Поэтому важно сделать расчет в строгом соответствии со стандартом.
Причины преимущества расчета площадей по стандарту BOMA:
•Последняя версия стандарта ВОМА, дает возможность использовать площадь, которая раньше не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические помещения, складские помещения, спортивные залы и т.д. Также это возможность получить максимально удобные в использовании и информативные чертежи каждого этажа.
• С ростом арендной платы арендаторы хотят иметь четкое представление о площади, которую они занимают и о факторах, формирующих арендную плату. Кроме того, почти все иностранные арендаторы привыкли работать со знакомым им методом расчета площадей по стандарту ВОМА, который играет важную роль при заключении договоров.
• Стандарт ВОМА дает возможность сравнить ваше здание с другими объектами, так как это наиболее широко распространенный стандарт в индустрии, на котором основана арендная плата.
• Расчет "ВОМА" по чертежам, когда здание еще проектируется, позволит узнать коэффициент будущего объекта и скорректировать планировку, если здание не отвечает требованиям заказчика.
Основные термины стандарта ВОМА (ANSI/BOMA Z65.1-1996)
Ниже приведены термины, используемые в стандарте ВОМА, которые дают возможность ознакомиться с его основами.
Отделанная поверхность (finished surface) – означает поверхность стены, потолка или пола, включая стеклянную, подготовленную для эксплуатации арендаторами, исключая толщину любых специальных материалов покрытий таких, как панели, дощатая обшивка и/или ковровое покрытие.
Доминантная часть (dominant portion) – означает часть внутренней отделанной поверхности постоянной наружной стены здания, которая составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка в заданной точке. Если ни одна из отделанных поверхностей постоянной наружной стены здания не составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка, либо если постоянная наружная стена здания не является вертикальной, доминантной частью считается внутренняя отделанная поверхность стены там, где она пересекается с чистым полом.
Общая площадь здания (gross building area) – означает общую площадь построенного здания. Эта величина обычно не используется в целях аренды.
Общая обмерная площадь (gross measured area) – означает общую площадь здания, огражденную доминантной частью, за исключением парковочных зон и погрузочных платформ (или их частей) за пределами линии здания. Эта величина обычно не используется для аренды и рассчитывается поэтажно.
Основные вертикальные сквозные проемы (major vertical penetrations) –означают лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды, а также ограждающие их стены. Атриумы, световые шахты и аналогичные сквозные элементы над чистым полом входят в это определение. Это определение не включает, однако, вертикальные сквозные элементы, выполненные для частного использования арендатором, занимающим офисное помещения на более, чем одном этаже. Конструктивные колонны, отверстия для вертикальной электропроводки или телефонной разводки, а также проемы для водопроводных коммуникаций не считаются основными вертикальными проемами.
Арендная площадь этажа (floor rentable area) - представляет собой результат вычитания из общей обмерной площади этажа основных вертикальных проемов на этом этаже. Это обычно фиксированная величина на всем протяжении эксплуатации здания, которая редко зависит от изменений размеров и конфигурации коридоров.
Полезная площадь (usable area) – означает обмерную площадь офисного помещения, торгового помещения, или общественного помещения этажа. Сумма всех полезных площадей этажа равняется полезной площади данного этажа.
Офисное помещение (office area) – означает помещение, обычно предназначенное для размещения арендатором персонала и/или мебели, для которого должно быть выполнено измерение.
Торговое помещение (store area) – означает помещение офисного здания, подходящее для размещения торгового зала.
Общественная площадь здания (building common area) – означает помещения здания, обслуживающие арендаторов, площадь которых не включена в офисное помещение или торговое помещение каждого отдельного арендатора. Эти помещения могут включать (но не ограничиваются) главные и вспомогательные вестибюли, атриумные пространства на уровне чистого пола, зоны стоек охраны, конференц-комнаты, веранды, помещения торговых автоматов, обеденные зоны, оздоровительные или спортивные центры, раздевалки и душевые, канцелярии, комнаты пожарной охраны, полностью закрытые дворики за пределами наружных стен, технические и служебные зоны, такие как полностью огороженные помещения с инженерным оборудованием. Исключены из общественной площади здания стоянки, части погрузочных платформ за пределами линии здания и основные вертикальные проемы.
Полезная площадь этажа (floor usable area) – означает сумму полезных площадей офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания на этаже. Значение полезной площади этажа может варьироваться в течение эксплуатации здания по мере того, как выполняется расширение и сокращение коридоров, а также перепланировка этажей.
Общественная площадь этажа (floor common area) – означает помещения на этаже, такие как умывальники, уборные, электрощитовые, АТС, помещения с механическим оборудованием, лифтовые тамбуры и общественные коридоры, которые предназначены в первую очередь для использования арендаторами на этом этаже.
R/U (отношение арендной площади к полезной площади) коэффициент этажа (floor R/U ratio) – означает коэффициент преобразования полезной площади в основную арендную площадь.
Основная арендная площадь (basic rentable area) – состоит из полезной площади (офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания) и соответствующей доли общественной площади этажа. основная арендная площадь рассчитывается умножением полезной площади на коэффициент этажа.
Арендная площадь здания (building rentable area) – должна быть равна сумме арендных площадей на всех этажах.
R/U (отношение арендной площади к полезной площади) Коэффициент здания (building R/U ratio) – означает коэффициент, который распределяет общественные помещения здания.
Арендная площадь (rentable area) означает полезную площадь офисного помещения или торгового помещения с их соответствующей долей в общественной площади этажа и в общественной площади здания.
R/U коэффициент (R/U ratio) – означает коэффициент преобразования, в результате применения которого к полезной площади получается арендная площадь офисного помещения или торгового помещения.
Для желающих работать и зарабатывать в сети, существует интернет вебжурнал , где можно почерпнуть много интересной информации.
Полезные ссылки по данной тематике:
Официальный сайт Ассоциации Владельцев Офисных Зданий (BOMA)
http://www.boma.org/
Основные понятия и термины стандарта BOMA
http://www.officefinder.com/boma.html
http://www.prometr.com.ua/
|
