2007-04-22 15:45:44
Еще в начале 2004 г. Американская торговая палата в Украине при содействии основных девелоперов и консультантов рынка коммерческой недвижимости разработала классификацию офисных зданий для киевского рынка. Это адаптированная международная система классификации офисных площадей, согласно которой бизнес-помещения разделяют на несколько категорий. В порядке убывания «классности» это: «А», «В» и «С» (которые относятся к профессиональным площадям), и низкие по качеству категории: «D» и «Е».
Следует отметить, что в настоящее время у классификаций, применяемых различными агентствами и консалтинговыми фирмами к объектам офисной недвижимости, довольно размытые критерии. Например, к классу «А» априори не могут быть отнесены отреставрированные здания или бизнес-комплексы не в центре города, хотя иногда их заявляют как «А»- классные.
При отнесении конкретного объекта коп-ределенному классу многие девелоперы используют знаки «+» и «-». Это так называемые «пограничные» случаи, когда проект чуть не дотягивает до следующей категории в градации от https://nedvigdom.ru/. Это исключительно отечественное усовершенствование международной классификации.
По данным Astera group:
В мировой практике офисные здания делятся на следующие категории: "А", "В" и "С". Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаях довольно размыты.
Исследования рынка офисных помещений позволили разработать более простую и точную классификацию офисных зданий, адаптированную к московским условиям. Согласно этой классификации офисные здания делятся на категории "А+", "А", "А-", "В+", "В" и "С".
Учитывая тот факт, что большинство офисных зданий были построены или реконструированы в 90-х годах XX-го века, когда многие девелоперы не имели опыта строительства современных зданий, отвечающих международным стандартам, в данный момент появляется много зданий, значительно превосходящих по качеству и техническому оснащению большинство уже имеющихся на рынке. Поэтому одно и то же здание может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных зданий.
Офисные помещения класса "А". Данные здания являются наиболее престижными из всех существующих. Все инженерные коммуникации соответствуют наивысшим международным стандартам, в отделке использованы дорогие высококачественные материалы, в проекте воплощены оригинальные архитектурные решения. В таких зданиях, как правило, размещаются офисы представительского класса.
Бизнес центры класса "А+" должны отвечать всем параметрам, приведенным ниже. Бизнес центры класса "А" могут уступать классу "А+" по нескольким незначительным параметрам. Бизнес центры класса "А-" очень близки по качеству классу "А", но уступают ему по нескольким незначительным характеристикам.
Местоположение
|
в пределах кольцевой линии московского метрополитена, удобный подъезд на наземном транспорте
|
Здание
|
новое строительство
|
Юридическая документация
|
наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания
|
Управление зданием
|
профессиональное управление зданием, отвечающее международным стандартам
|
Планировка этажа
|
открытая рациональная планировка с шагом несущих колонн не менее 6 м
|
Глубина этажа
|
от окна до окна не более 20 м
|
Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей)
|
не более 12%
|
Высота между перекрытиями
|
минимум 3,3 м
|
Высота от пола до подвесного потолка
|
минимум 2,75 м
|
Окна
|
современные высококачественные окна, большая степень естественной освещенности
|
Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия
|
400-450 кг на 1 кв. м
|
Внутренняя отделка
|
использование высококачественных отделочных материалов
|
Фальшполы и подвесные потолки
|
возможность установки
|
Парковка
|
охраняемая наземная и подземная парковка
|
Распределение парковочных мест
|
минимум 1 место на 100 кв.м арендуемой площади
|
Инженерия
|
современные системы инженерного оборудования здания
|
Вентиляция и кондиционирование
|
4/2-х трубная система вентиляции и кондиционирования, система климат контроля
|
Телекоммуникации
|
наличие оптико-волоконных телекоммуникаций
|
Охрана
|
круглосуточная охрана, современные системы безопасности
|
Лифты
|
современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей
|
Электроснабжение
|
два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания
|
Инфраструктура
|
услуги центральной рецепции в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников, ресторан, банкомат, фитнесс-центр, полиграфический салон
|
Офисные помещения класса "В".
К офисам данной категории, как правило, относятся новые либо полностью реконструированные офисные здания с качественной недорогой отделкой, небольшим набором предоставляемых услуг. Офисы класса "В" называют "бюджетными офисами" или офисами "эконом-класса".
Различия между офисами категории "В+" и "В" являются незначительными и заключаются, в основном, в качестве отделки и инженерных систем здания.
Местоположение
|
в пределах Третьего Транспортного Кольца, вдоль основных транспортных магистралей города
|
Здание
|
новое строительство или полная реконструкция
|
Юридическая документация
|
наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания
|
Управление зданием
|
профессиональная служба эксплуатации (возможно, силами владельца)
|
Планировка этажа
|
допускаются различные значения
|
Глубина этажа
|
допускаются различные значения
|
Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей)
|
допускаются различные значения
|
Высота между перекрытиями
|
минимум 3,3 м
|
Высота от пола до подвесного потолка
|
минимум 2,75 м
|
Окна
|
современные высококачественные окна, большая степень естественной освещенности
|
Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия
|
допускаются различные значения
|
Внутренняя отделка
|
использование качественных отделочных материалов
|
Фальшполы и подвесные потолки
|
возможность установки подвесного потолка
|
Парковка
|
охраняемая наземная парковка
|
Распределение парковочных мест
|
минимум 1 место на 100 кв.м арендуемой площади
|
Инженерия
|
допускаются различные значения
|
Вентиляция и кондиционирование
|
система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, возможно использование сплит-систем кондиционирования
|
Телекоммуникации
|
наличие в здании услуг надежного телекоммуникационного провайдера
|
Охрана
|
круглосуточная охрана, современные системы безопасности
|
Лифты
|
допускаются различные значения
|
Электроснабжение
|
допускаются различные значения
|
Инфраструктура
|
услуги центральной рецепции в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников и пр.
|
Офисные помещения категории "С".
В основном, к данной категории относятся здания бывших научно-исследовательских институтов, заводоуправлений и пр., которые были перепрофилированы в офисные здания. Эти здания характеризуются низким уровнем предоставляемых услуг и, как правило, внешне выглядят непрезентабельно.
Местоположение
|
допускаются различные значения
|
Здание
|
здание без реконструкции, возможен косметический ремонт фасада
|
Юридическая документация
|
наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности, возможны проблемы с некоторыми юридическими документами
|
Управление зданием
|
эксплуатация здания силами владельца
|
Планировка этажа
|
в основном, коридорно-кабинетная планировка
|
Глубина этажа
|
допускаются различные значения
|
Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей)
|
допускаются различные значения
|
Высота между перекрытиями
|
допускаются различные значения
|
Высота от пола до подвесного потолка
|
допускаются различные значения
|
Окна
|
допускаются различные значения
|
Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия
|
допускаются различные значения
|
Внутренняя отделка
|
ремонт, преимущественно, выполнен силами арендаторов
|
Подвесные потолки
|
допускаются различные значения
|
Парковка
|
охраняемая наземная парковка
|
Распределение парковочных мест
|
допускаются различные значения
|
Инженерия
|
допускаются различные значения
|
Вентиляция и кондиционирование
|
возможно наличие сплит-систем кондиционирования
|
Телекоммуникации
|
минимум 3 телефонных линии МГТС на 100 кв. м арендуемой площади, возможно присутствие в здании линий коммерческих телефонных провайдеров
|
Охрана
|
круглосуточная охрана
|
Лифты
|
допускаются различные значения
|
Электроснабжение
|
допускаются различные значения
|
Инфраструктура
|
допускаются различные значения
|
По данным Сolliers international:
Класс А:
Новопостроенное каркасное здание; здание, построенное для выполнения функций офисного/бизнес-центра (не реконструкция изначально запроектированного здания, предназначенного для иного использования); местоположение в центральной деловой части города; удобный доступ для частного и общественного транспорта; наличие всех современными систем, в частности, максимально открытая планировка (open space) при представлении помещения; управляемый микроклимат во всех помещениях; центральная система кондиционирования, отопления и вентиляции; профессиональное управление/обслуживание здания, отвечающее международным стандартам (т.е. профессиональный подход к каждому аспекту обслуживания здания, включая уборку, охрану, текущий ремонт систем, общение с арендаторами и т.д.); количество парковочных мест соответствует пропорции — не менее одного места на 100 кв.м арендуемой площади; современные системы безопасности (видеонаблюдение, сигнализация и т.д.); возможность установки фальш-полов и подвесных потолков; хорошее инженерное обеспечение; профессиональный, опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания
Класс В:
Отличается от центров класса А лишь тем, что в основном — это качественно реконструированные административные или вновь построенные здания, зачастую на периферии центральной части города. Как правило, уровень качества внутренних характеристик несколько ниже, хотя внутренняя “начинка” может быть близка к “начинке” зданий класса А
Класс С:
Обычно здания расположены вне центра города и имеют следующие характеристики: отделка помещений визуально среднего или ниже среднего уровня; кабинетная система расположения офисов или же наличие структурных препятствий для свободной перепланировки, как результат — низкая эффективность арендуемых площадей; собственная парковка либо очень мала, либо отсутствует; простейшие системы кондиционирования, отопления (вентиляция, как правило, естественная) либо они отсутствуют; минимальные системы контроля и охраны; как правило, профессиональное управление зданием отсутствует
представлены товары таких
|