Скромные доходы и стабильная рыночная ситуация в следующих американских городах делают перспективы ипотечных заемщиков, столь сильно пострадавших за время кризиса, немного более радужными. Более того, многие из перечисленных ниже рынков уже стоят на пороге восстановления.
Ни одному американскому городу не удалось полностью избежать проблем связанных с ипотечным кризисом и, как следствие, с повальным отчуждением недвижимости. Однако на некоторых рынках проблема не столь очевидна – заколоченные окна и целые кварталы пустующих многоквартирных домов встречаются там довольно редко.
По данным Forbes, предоставленным журналу ипотечной компанией Lender Processing Services (LPS), легче других пережили ипотечный кризис те города, в которых не наблюдалось резкого повышения стоимости недвижимости в докризисные годы (в целом национальный пик спроса на недвижимость в США пришелся на второй квартал 2006 года). А также города с умеренно развивающейся экономикой, где основную массу жителей составляют так называемые синие воротнички – производственные рабочие.
Ипотечный кризис практически не отразился на ряде городов штата Техас (рынок жилья там никогда не перегревался), а также на бывших промышленных центрах, таких как Баффало (штат Нью-Йорк) и Гаррисбург (штат Пенсильвания). К ним можно прибавить и города Центрального Запада США, к примеру, Вичиту (штат Канзас), и Сент-Луис (штат Миссури).
«На этих рынках никогда не было бума, так что, и падать им было особенно некуда», – говорит Майкл Фратантони, вице-президент отдела исследований Ассоциации ипотечных банкиров. «Что касается техасских рынков, то там ситуацию спас развитый энергетический сектор, который являлся стабильным источником рабочих мест даже во время экономического кризиса», – добавляет эксперт.
Восстановление еще впереди
Однако снижение темпов отчуждения недвижимости в конкретном городе никак не может считаться показательным для всей страны. Усилия правительства направленные на ограничение уровня отчуждений и реструктуризацию просроченных кредитов, привели к появлению новой группы «плохих» кредитов (просроченных на 90 или более дней), которые «отягощают» рынок. А многие из заемщиков лишь временно приостановили процедуру отчуждения. По данным LPS, в 2009 году те люди, у которых на руках были просроченные кредиты, стали все реже начинать процедуру отчуждения недвижимости, стараясь производить выплаты, пусть и с отставанием от графика.
«В американских СМИ часто звучит формулировка «кризис отчуждений» однако такое название неверно. Это кризис неплатежей, – говорит Тед Джадлос, старший исполнительный директор отделения прикладной аналитики в LPS. – Отчуждения это всего лишь симптом. Важно то, сколько людей не справляется с платежными обязательствами».
Чем меньше заемщиков отстают от платежей, тем больше шансов на восстановление появляется у рынка. По данным LPS, более половины просроченных и затем реструктурированных кредитов в конечном итоге, примерно через год, приводят к отчуждению объектов недвижимости.
Что стоит за цифрами
Для того чтобы составить список городов с наилучшими шансами на восстановление от ипотечного кризиса, журнал Forbes воспользовался данными LPS о проценте отчуждений по невыплате по отношению к общему числу выданных займов в наиболее крупных городах США. Чем ниже данный показатель, тем выше рейтинг города.
Затем был подсчитан определенный процент кредитов, по которым заемщики отставали от графика выплат на три и более месяцев. Больше половины таких кредитов в конечном итоге приводят заемщиков к отчуждению недвижимости, поэтому чем меньше таких кредитов, тем меньше отчуждений. В тех городах, где процент таких «безнадежных» займов относительно низок, волна отчуждений, захлестнувшая рынок сойдет на нет достаточно скоро.
Наконец, для того чтобы оценить, сколько заемщиков справляется с кредитными обязательствами а сколько уже начинают отставать, журнал Forbes воспользовался так называемым показателем ухудшения разработанным LPS. Данный показатель выводиться из процентного отношения кредитов, которые «стремятся» к отставанию от графика к «здоровым» кредитам. К примеру, «показатель ухудшения» коэффициентом в 2,5, означает, что на каждый «здоровый» кредит приходится 2,5 «плохих». Иными словами, чем меньше, «показатель ухудшения», тем более высокое место в рейтинге занимает город.
Конечный список городов, с наилучшими возможностями для выхода из кризиса был составлен на основе усреднения всех перечисленных выше показателей.
Стабильность - залог восстановления
Объединяет ТОП-20 рынков, выделенных Forbes, один фактор – географический, а точнее, отсутствие в ТОПе определенных регионов страны. Почти половина городов сильнее всего пострадавших от ипотечного кризиса сосредоточена в штатах Калифорния, Флорида, Невада и Аризона. Так что ни один из них не попал в ТОП-20.
Отчуждения по невыплатам широко распространены по всему Северо-Востоку, Западу и Югу США. Таким образом, города Ноксвилл (штат Теннеси) и Роули (Северная Каролина) практически не пострадали от отчуждений и должны, по прогнозам экспертов, выйти из кризиса с «укрепившимися» рынками.
Сегмент жилой недвижимости в большинстве прибрежных городов США оказался неустойчивым, так как земля под новое строительство в этих районах крайне ограничена, на рынке есть дефицит предложения, а цены на жилье формируются различными факторы помимо инфляции и расходов на строительство. Однако некоторые места на побережье, такие как Портленд, штат Орегон (14 место в списке), смогли противостоять волне отчуждений по недвижимости благодаря стабильной и успешной экономике. Лишь 1,6% местных кредитов в итоге перешли в отчуждения по невыплате.
«На самом деле Портленд процветает благодаря демографическому буму, – говорит Майкл Фратантони. – Туда съезжается огромное количество молодых людей, так как недавно город приобрел статус технологического центра США».
Фактор «синих воротничков»
Может показаться странным, но города с относительно низким уровнем дохода на семью, как Вичита, штат Канзас (средний доход домовладения составляет там всего $40,101 в год, к примеру, в Сан-Диего этот показатель составляет $75,035, а в Гонолулу – $71,361), успешно смогли противостоять ипотечному кризису. Просроченные займы и волна отчуждений недвижимости в связи с невыплатой ипотечного кредита поразили более дорогие рынки. Дело в том, что доступное жилье подпадает под определенные правительственные программы, что приводит к более быстрому восстановлению рынка.
«На доступных рынках достаточно много покупателей первого жилья, – говорит Майкл Фратантони. – А по федеральной программе США данному типу покупателей предоставляются ипотечные кредиты под очень низкие проценты и действует программа по облегчению налогового бремени».
По сути дела, это список городских агломераций, наиболее удачно противостоявших ипотечному кризису, однако главное даже не это. Рейтинг Forbes позволяет дать наиболее объективную оценку «здоровья» экономики США без учета непредсказуемых «пузырей недвижимости», так как на рынках, рассмотренных журналом Forbes, не было ни резких взлетов, ни сокрушительных падений.
«Это стабильные, здоровые рынки, – говорит Тед Джадлос. – Именно на них инвесторам стоит обратить свое внимание».
domik.net
